En quoi consiste la donation en démembrement ?

Transmettre son patrimoine personnel ou professionnel de manière optimisée est une préoccupation majeure pour de nombreux dirigeants. Parmi les solutions possibles, la donation en démembrement de propriété se distingue par ses avantages fiscaux et sa souplesse. Cette stratégie permet de transmettre un bien immobilier, des parts sociales, ou tout autre actif, tout en maintenant certains droits pour le donateur sur les biens donnés.

Dans cet article, les notaires implid vous expliquent en quoi consiste cette stratégie de transmission du patrimoine et comment elle peut bénéficier à la fois au donateur et au donataire.

Comment fonctionne la donation en démembrement de propriété ?

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à diviser la propriété d’un bien en deux droits distincts :

• L’usufruit : Il permet de jouir du bien, ce qui inclut l’usage du bien (par exemple, occuper une maison) et la perception des revenus générés par le bien (comme les loyers pour un appartement locatif ou les dividendes pour des actions).
• La nue-propriété : Elle confère le droit de propriété du bien donné mais prive le donataire de l’usage du bien réservé à l’usufruitier (soit pendant une période déterminée en cas d’usufruit temporaire soit jusqu’au décès de l’usufruitier et/ou de son conjoint en cas d’usufruit viager). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni occuper ni percevoir les revenus, bien qu’il soit le véritable propriétaire du bien objet de la donation.

💡 Bon à savoir : Le démembrement de propriété peut s’appliquer à divers actifs comme des biens immobiliers, des placements financiers, des parts sociales d’entreprise ou des actions de société.

Pour en savoir plus sur les étapes à suivre pour réussir la transmission de votre entreprise, consultez notre article dédié. 

L'usufruit viager

Dans le cadre d’une donation en démembrement viager, le donateur transmet la nue-propriété d’un bien à un ou plusieurs donataires (souvent ses enfants ou ses héritiers) tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.

Cette stratégie permet une transmission progressive, en réduisant la base taxable du bien au moment de la donation, tout en assurant que le donateur puisse continuer à bénéficier des avantages liés à l’usage du bien jusqu’à son décès.

L'usufruit temporaire

Une autre option est le démembrement temporaire, qui consiste à limiter la durée de l’usufruit à une période déterminée. Au terme de cette période, l’usufruit s’éteint et le donateur recouvre la pleine propriété du bien. Il s’agit de donner temporairement l’usage d’un bien au donataire.

Cette donation temporaire d’usufruit permet d’aider financièrement un proche sur une période donnée. L’avantage est double car :

• Le donataire peut jouir du bien sur une période déterminée (occupation du bien ou perception des revenus issus de ce bien) ;
• Le donateur sort le bien de son assiette d’imposition fiscale (impôt sur la fortune immobilière notamment).

👉 Par exemple, un parent peut transmettre un bien immobilier à son enfant en lui accordant l'usufruit temporaire pour une durée de 5 ans, pour assurer le financement de ses études. Durant cette période, l’enfant perçoit les loyers du bien, et peut donc payer ses études. Cette transmission permet également de faire sortir le bien de l’assiette fiscale du parent pendant la durée du démembrement. 

Quels sont les avantages de cette stratégie de transmission ? 

Transmettre son patrimoine tout en conservant ses moyens de subsistance en tant que donateur 

La donation en démembrement est une solution efficace pour anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine tout en continuant à en bénéficier. Elle permet de céder une partie de ses droits sur des biens donnés (la nue-propriété), tout en conservant l’usufruit de ces biens jusqu’à son décès.

Autrement dit, la donation en démembrement permet de transmettre progressivement son patrimoine tout en garantissant une sécurité financière, grâce aux revenus qui continuent d’être attribués au donateur pendant la durée de l’usufruit.

Recevoir la pleine propriété à terme en tant que donataire

Dans le cadre d’un usufruit viager (qui est la forme de donation en démembrement la plus courante), le donataire, c’est-à-dire la personne qui reçoit la nue-propriété d’un bien, devient pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit, qui se produit au décès de l’usufruitier.

Ce transfert de propriété s’effectue sans formalités, impôts, ni frais supplémentaires. Le principal avantage de la donation en démembrement réside dans le fait que le donataire n’est jamais imposé sur la valeur de l’usufruit, celui-ci s’éteignant automatiquement au décès de l’usufruitier.

⚠️ A noter : Si l’usufruit est temporaire, c’est le donateur (et non le donataire) qui récupère la pleine-propriété du bien à l’extinction de l’usufruit, qui intervient à la date fixée dans l’acte de donation. 

Bénéficier d'avantages sur le plan fiscal

La donation en démembrement présente des avantages fiscaux significatifs pour le donateur :

• Absence d’imposition sur l’usufruit : Lorsque le donateur conserve l'usufruit des biens transmis, seule la nue-propriété est soumise à l'imposition. En ne transmettant que la nue-propriété, le donateur réduit son assiette taxable, tout en conservant la jouissance du bien.
• Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : En cas de donation d’un bien immobilier dans le cadre d’un usufruit temporaire, le bien sort de l’assiette de l’IFI. Le donateur bénéficie donc d’un allégement d’impôt.
• Abattement pour les donations en ligne directe : la donation permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 100 000€ par donateur et par donataire pour les donations en ligne directe (de parents à enfants par exemple). Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. Il est donc recommandé d’utiliser cet abattement le plus tôt possible pour que vos enfants puissent bénéficier des abattements plusieurs fois.

👉 Par exemple, un parent souhaite transmettre une partie de son patrimoine à son enfant. Il décide de leur faire une donation en démembrement d'un bien immobilier d'une valeur de 120 000 €. Grâce à l'abattement de 100 000 €, seuls 20 000 € seront imposables. 15 ans plus tard, ce parent procède à une nouvelle donation de 80 000€. Grâce au renouvellement de l’abattement, ces 80 000€ sont également transmis sans taxation. 

• Anticipation des droits de succession : La valeur des biens transmis est susceptible d’augmenter. La donation permet d’anticiper le paiement des droits de succession, puisqu’ils sont calculés et réglés au moment de la donation, sur la base de la valeur des biens à cette date. Cette stratégie permet de se prémunir contre une éventuelle hausse des droits de succession et / ou contre une éventuelle hausse de la valeur du bien. 

Bénéficier d'une réduction des droits de donation

La donation en démembrement de propriété permet de réduire significativement les droits de donation par rapport à une donation en pleine propriété. En effet, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon le barème fiscal ci-dessous, et non sur la valeur totale du bien.

La valeur de la nue-propriété est calculée selon un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation : 

Plus l'usufruitier est jeune, plus la décote sur la valeur de l’usufruit est élevée et donc moins les droits de donation sont élevés. 

👉 Par exemple : Monsieur X, âgé de 69 ans, souhaite transmettre en démembrement sa résidence secondaire, estimée à 400 000 €, à ses deux enfants. À son âge, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, soit 240 000 €, tandis que l’usufruit, qu’il conserve, est évalué à 40 %, soit 160 000 €.

Grâce à ce montage, ses enfants ne seront imposés que sur la valeur de la nue-propriété, soit 240 000€, au lieu de 400 000€ en cas de donation en pleine propriété. Ce mécanisme permet donc de réduire considérablement les droits de donation. De plus, au décès de Monsieur X, ils récupéreront automatiquement l’usufruit et deviendront pleinement propriétaires sans frais supplémentaires.

La donation en démembrement de propriété est une solution efficace pour optimiser la transmission de son patrimoine. Elle offre des avantages fiscaux significatifs tout en permettant au donateur de continuer à bénéficier de son patrimoine. Cependant, ce dispositif nécessite une réflexion approfondie et un accompagnement sur-mesure par un notaire pour s’adapter à chaque situation familiale spécifique et garantir une mise en œuvre réussie et sécurisée.