Comment choisir entre une SCI à l'IR ou à l'IS ?

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est une option prisée pour acquérir un bien immobilier. Ce type de société présente de nombreux avantages pour la gestion de votre patrimoine immobilier et facilite la transmission dans le temps, tout en évitant l’indivision. Cependant, le choix entre une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (SCI IR) et une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI IS) peut se révéler complexe. 

Concrètement, qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages ? Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir entre une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS ? Les experts-comptables implid décryptent pour vous les différences entre ces deux modèles de société civile immobilière. 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une société civile immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer un ou plusieurs biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux, locaux industriels, ou tout autre type de bien immobilier). La SCI doit être composée d’au moins deux associés. Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. 

Comme toute société, la SCI est régie par des statuts qui encadrent son fonctionnement, et notamment les modalités de prise de décision. Le gérant de la SCI, désigné par les associés, joue un rôle clé dans la gestion courante de la société. En revanche, toute décision impliquant la disposition des biens immobiliers de la SCI (vente, mise en garantie…) doit être approuvée par l’ensemble des associés. 

💡 Bon à savoir : chaque associé dispose de droits proportionnels à ses parts. 

Le fonctionnement d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les revenus de la société (généralement des loyers), sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans le capital social, après déduction des charges. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa déclaration d’impôt (formulaires n°2044 et 2042). 

💡 Bon à savoir : Si plus de 10 % du chiffre d'affaires de la SCI provient d'une activité de location meublée, elle est alors considérée comme exerçant une activité commerciale. Cela implique qu'elle perd son éligibilité au régime des sociétés civiles imposées à l'impôt sur le revenu (IR) et bascule automatiquement dans le régime des sociétés à l'impôt sur les sociétés (IS).

Et si la SCI génère un déficit foncier ? 

En cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit du revenu global des associés, ce qui permet de diminuer leur base imposable. Toutefois, cette déduction est plafonnée à 10 700 € par an. 

👉 Par exemple, si un associé a un revenu global imposable de 40 000 € et un déficit foncier de 12 000 €, seuls 10 700 € pourront être déduits, ramenant son revenu global imposable à 29 300 €.

Le montant du déficit excédant ce plafond, soit 1 300 € dans cet exemple, ne sera pas perdu. Il pourra être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, dans une limite de 10 ans. Ainsi, si les revenus locatifs de la SCI redeviennent excédentaires, le déficit reporté pourra compenser ces futurs revenus, réduisant ainsi leur imposition.

⚠️ A noter : Un déficit foncier survient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) dépassent les revenus locatifs. 

Et en cas de vente d’un bien immobilier de la SCI ? 

En cas de vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, la plus-value réalisée est imposée directement au niveau des associés, selon les règles fiscales applicables aux particuliers. Cette plus-value bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention du bien, réduisant la base imposable pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le fonctionnement d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

Une Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés est directement imposée sur ses bénéfices au taux standard de 25 %. Toutefois, un taux réduit de 15 % peut s’appliquer sur les bénéfices jusqu’à 42 500 €, sous réserve de respecter certaines conditions.

👉 Par exemple, si une SCI perçoit un loyer annuel de 60 000€ et a des charges déductibles de 20 000€, son bénéfice imposable est de 40 000€. Comme ce montant est inférieur à 42 500€, la SCI bénéficie du taux réduit d’IS de 15% (impôt à payer : 40 000 € x 15 % = 6 000 €). Si le bénéfice avait dépassé 42 500 €, le taux standard de 25 % se serait appliqué sur la part excédentaire. 

L’un des principaux avantages de ce régime est la possibilité pour la SCI de déduire l’ensemble des charges liées à son activité, y compris l’amortissement des biens immobiliers. Cet amortissement permet de réduire significativement le bénéfice imposable, offrant ainsi un levier fiscal intéressant.

Et si la SCI génère un déficit foncier ? 

En cas de déficit foncier dans une SCI soumise à l’IS, le déficit constaté peut être reporté sur les bénéfices futurs de la SCI pendant une période de 10 ans. Cela permet de réduire l’imposition sur les bénéfices des années suivantes. 

👉 Par exemple, si une SCI enregistre un déficit de 15 000 €, elle ne paiera pas d’impôt sur les sociétés l’année N. L’année N+1, si elle réalise un bénéfice de 10 000 €, ce montant sera entièrement compensé par le déficit reporté. La SCI ne paiera donc toujours pas d’IS. Enfin, si elle réalise un bénéfice de 15 000 € l’année N+2, elle pourra imputer les 5 000 € restants de déficit. L’imposition portera alors uniquement sur les 10 000 € restants.

⚠️ A noter : Le déficit n’est pas imputable sur les revenus des associés. Il reste cantonné à l’activité de la SCI.

Et en cas de vente d’un bien immobilier de la SCI ? 

En revanche, en cas de revente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est intégrée dans le bénéfice imposable de la SCI, sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR. 

Si cette plus-value nette est ensuite distribuée aux associés, elle est soumise à la fiscalité des dividendes, soit via l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, soit via le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU).

Concrètement, quels sont les avantages d'une SCI ?

La société civile immobilière est une structure qui offre de nombreux avantages en matière de gestion du patrimoine :

Gestion de biens immobiliers

La SCI centralise la gestion de plusieurs biens immobiliers ce qui simplifie les démarches administratives comme la gestion locative, l'entretien des biens ou encore la comptabilité. 

Ce cadre structuré permet également de répartir les bénéfices et les dettes engendrés par les biens immobiliers entre les associés. Par exemple, si des travaux sont nécessaires sur un bien, leur coût est réparti entre les associés proportionnellement aux parts sociales de chacun.

Flexibilité de gestion

La SCI offre une grande flexibilité dans la gestion des droits et des obligations des associés. Les statuts peuvent être adaptés pour répondre aux besoins spécifiques des membres de la société, permettant de définir clairement les modalités de prise de décision et de répartition des bénéfices. Cette flexibilité favorise une gestion collaborative du patrimoine immobilier.

Simplification des investissements 

Cette structure permet à plusieurs personnes de s'associer pour investir dans l'immobilier, ce qui réduit le risque financier individuel et facilite l'accès à des projets coûteux grâce à la mise en commun des ressources financières des associés et à la valeur des biens inscrits à l’actif.

Protection des biens

En isolant le patrimoine immobilier au sein d'une structure juridique, la SCI offre une protection contre les créances personnelles des associés. Cela signifie que les biens de la SCI ne peuvent pas être saisis pour régler des dettes personnelles, préservant ainsi le patrimoine immobilier commun. 

Cette protection garantit une sécurité supplémentaire pour les associés, qui peuvent gérer et transmettre leur patrimoine sans risque de voir leurs biens saisis pour des dettes personnelles.

Sécurisation fiscale 

Selon le régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), une SCI peut offrir des avantages fiscaux aux associés :

• Avec l'impôt sur le revenu : les associés bénéficient de déductions sur les charges et intérêts d’emprunt.

• Avec l'impôt sur les sociétés : les associés disposent d’un taux d’imposition plus avantageux sur les bénéfices et de l’amortissement des biens.

Transmission de patrimoine 

La SCI facilite la transmission de patrimoine en permettant le transfert de parts de la société plutôt que de biens immobiliers. Ce mécanisme simplifie le processus de succession car il rend impossible l’indivision successorale, réduit les frais de succession et permet une transmission progressive aux héritiers. 

💡 Bon à savoir : L'indivision successorale survient lorsqu'un héritage est partagé entre plusieurs héritiers, qui deviennent copropriétaires des biens de la succession sans que ceux-ci soient divisés. Chaque héritier possède une part du patrimoine, mais aucune propriété précise n’est attribuée. Les décisions concernant les biens doivent être prises collectivement. 

Par exemple, si vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder progressivement des parts de votre SCI. Cela vous permet de bénéficier des abattements prévus pour les successions en ligne directe (soit 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans). Les statuts de la SCI permettent d’aménager les processus de décision entre associés et de préserver les intérêts des usufruitiers en cas de donation de la nue-propriété.

💡 Bon à savoir : Il est également possible de transmettre uniquement la nue-propriété des titres à vos enfants. Cela vous permet de continuer à percevoir les revenus fonciers tout au long de votre vie, tout en excluant ces biens de votre actif successoral imposable.

Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?

Le choix entre une SCI soumise à l'impôt sur le revenu et une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés dépend de plusieurs critères. Il est important de comprendre les implications fiscales de chaque option pour optimiser le rendement de votre investissement.

Taux d'imposition des associés

Un des critères les plus déterminants à prendre en compte est le taux d’imposition pour chaque associé :

• Tranche d’imposition élevée (41% ou plus) : Pour les associés dont le taux d’imposition est élevé, la SCI à l’IS peut être plus avantageuse. En choisissant ce régime, les bénéfices réalisés par la SCI seront imposés au taux de l’impôt sur les sociétés, souvent inférieur au taux de l’impôt sur le revenu, permettant ainsi de limiter la charge fiscale. 
• Tranche d’imposition faible (41% ou moins) ou déficit foncier : Pour les associés qui se situent dans une tranche d’imposition basse ou en situation de déficit foncier, opter pour une SCI à l’IR peut être plus intéressant. Dans ce cas, les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global dans la limite de 10 700€, réduisant ainsi l’impôt à payer.

Composition du patrimoine immobilier

La nature du patrimoine immobilier détenu par la SCI influence aussi le choix du régime fiscal : 

• SCI avec un patrimoine immobilier limité :  Si votre SCI détient principalement des immeubles d’habitation avec une rentabilité limitée, la SCI à l’IR peut être plus adaptée. Dans ce cas, les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts dans la SCI. Chaque associé doit donc déclarer sa part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.
• SCI avec un patrimoine immobilier rentable : Si votre SCI détient des biens professionnels (bureaux, commerces, etc.) générant des revenus importants, l’impôt sur les sociétés est souvent préférable. La SCI à l’IS permet d’amortir les biens immobiliers. Cela signifie qu’il est possible de déduire une partie de la valeur d'achat des biens sur plusieurs années, ce qui réduit la base imposable. 

💡 Bon à savoir : Seuls les intérêts d’emprunt peuvent être déduits, et non le capital remboursé. Cela signifie que les investisseurs doivent prévoir un effort fiscal supplémentaire pour constituer leur patrimoine immobilier.

• SCI dont les parts sont démembrées : Une stratégie consiste à démembrer les parts de la SCI pour une durée déterminée. Dans ce cas, la société d’exploitation détient l’usufruit des parts, tandis que les associés (personnes physiques) en conservent la nue-propriété. 
  Pendant la période de démembrement, la société d’exploitation perçoit les revenus fonciers nets et bénéficie de la possibilité de déduire l’amortissement des biens immobiliers, avantage non accessible aux revenus fonciers des personnes physiques. 
  À l’issue du démembrement, les associés retrouvent la pleine propriété des parts et peuvent profiter des abattements fiscaux pour durée de détention appliqués aux biens détenus par la SCI.

Objectifs de la SCI

Les objectifs à long terme des associés jouent également un rôle important dans le choix du régime fiscal d’une SCI :

Transmission de patrimoine 

Pour les associés dont le but principal est de transmettre leur patrimoine, la SCI soumise à l’IR peut être plus avantageuse. Ce régime permet en effet de bénéficier d'une fiscalité favorable lors de la transmission des parts sociales de la SCI et de l'application d'abattements sur les plus-values en fonction de la durée de détention des biens :

• Après 5 ans de détention : Un abattement progressif s’applique, réduisant la base imposable de la plus-value.

• Après 22 ans de détention : La plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

• Après 30 ans de détention : La plus-value est totalement exonérée de prélèvements sociaux.

💡 Bon à savoir : Dans une démarche de transmission, il peut être avantageux de démembrer les parts d’une SCI soumise à l’IR en donnant la nue-propriété aux enfants. Cette stratégie permet d’exclure ces parts de l’actif successoral tout en conservant les revenus fonciers grâce à l’usufruit.

Optimisation de la fiscalité et réinvestissement 

Pour les associés cherchant à optimiser leur fiscalité et à réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers, la SCI soumise à l’IS peut offrir plus d’avantages. 

Avec ce régime, les bénéfices non distribués sont imposés au taux de l'IS, souvent inférieur aux tranches les plus élevées de l'IR. Cela permet aux associés de conserver une plus grande part des profits pour réinvestir dans de nouvelles acquisitions immobilières ou des projets d'amélioration du parc immobilier existant.

💡Bon à savoir : Faire appel à un expert-comptable est essentiel pour sécuriser et optimiser la gestion fiscale de votre SCI.

👉  Le choix entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés dépend de nombreux facteurs. Il est essentiel de bien évaluer chacun de ces critères pour faire le choix le plus adapté à votre situation. Pour une décision éclairée, il est recommandé de vous rapprocher d’un expert-comptable. 

Téléchargez notre document de synthèse : 

Téléchargez notre synthèse