Bien immobilier : choisir entre mode de détention en direct ou via une SCI

Avant d'acheter un bien immobilier pour votre société d'exploitation, on peut s'interroger entre une détention directe de l'immeuble, ou au travers d'une société civile immobilière (SCI). Le choix du type de détention aura des conséquences sur la fiscalité mais aussi sur les règles de gestion et de transmission du patrimoine. Pour vous aider dans votre choix, retrouvez les règles applicables à chaque mode de détention.

Pourquoi choisir une détention en direct pour votre bien immobilier ?

Dans le cas d’une détention en direct de l’immeuble, il convient de s’interroger sur une détention dans son patrimoine privée ou inscrite au bilan de son entreprise.

Détention en direct dans son patrimoine privé : 

Il est possible de détenir les locaux affectés à votre activité professionnelle dans son patrimoine privé. Le principal avantage étant la possibilité de déduire du résultat imposable de l'entreprise, la valeur normale du loyer de l'immeuble.

Il reste cependant obligatoire de déclarer ce loyer au titre de vos revenus fonciers (revenus soumis au barème progressif et prélèvements sociaux).

Bon à savoir :

• En cas de travaux important sur l'immeuble, vous pouvez imputer un éventuel déficit foncier sur le revenu, dans la limite de 10 700€ par an.
• En cas de cession des locaux, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers. Il prévoit un abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l'impôt sur le revenu (19%) et de 30 ans au titre de prélèvements sociaux (17,2%).

Détention en direct inscrite au bilan de votre entreprise : 

Tout en étant propriétaire de vos locaux professionnels, vous pouvez choisir de les inscrire à l'actif du bilan de votre entreprise, c'est-à-dire les comptabiliser comme des éléments de son patrimoine.

Bon à savoir :

• En plus d’accroître la crédibilité financière de votre société en cas de demande de financement (les biens pouvant servir de garantie), ce scénario vous permet de déduire intégralement les charges du résultat fiscal de votre société
• Il est également possible de comptabiliser des amortissements de nature à réduire votre résultat imposable et exclure ce patrimoine immobilier de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Quelles règles d'imposition pour la détention en direct ?

Les personnes physiques doivent faire une déclaration annuelle des revenus fonciers encaissés sous déduction de certaines charges.

Il existe deux régimes d’imposition :

• Le micro foncier (revenu imposable déterminé forfaitairement à 70 % du revenu brut)
• Le régime réel 

Bon à savoir :

• Si le montant annuel des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal est supérieur à 15 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti au régime réel. Le revenu net imposable annuel est déterminé sous déduction de toutes les charges afférentes à vos biens immobiliers, fiscalement déductibles.
• Le revenu net de charges est taxé au barème progressif de l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Retrouvez toutes les informations dans notre document de synthèse

Pourquoi choisir une détention via une SCI pour votre bien immobilier ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet d'acquérir vos locaux et de les louer à une entreprise. Dans ce cas se pose la question de l’imposition, avec comme options possibles l’mpôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS).

SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) :

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, vous êtes en tant qu'associés personnellement imposé (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sur ses revenus fonciers, au prorata de votre détention de parts dans la société.

L'imposition porte sur les résultats nets de la SCI, c'est-à-dire ses revenus fonciers diminués des charges déductibles.

Bon à savoir :

• En cas de cession, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers. Il prévoit un abattement par année de détention au-delà de la 5ème année et une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux (17,2 %)

SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) :

Il est possible de soumettre votre SCI à l'impôt sur les sociétés. L'impôt est alors calculé au niveau de la société en fonction du résultat annuel imposable : 

• 15% d'IS sur les premiers 38 210€ de bénéfices si les conditions sont remplies et 26,5% au-delà
• L'imposition porte sur les loyers diminués des charges déductibles qui comprennent notamment l'annuité d'amortissement du bien immobilier (hors valeurs du terrain)

Bon à savoir :

• Le résultat après impôt peut faire l'objet soit d'une mise en réserve, voire d'un réinvestissement, soit d'une distribution de dividendes.
• Ces derniers sont imposables avec vos autres revenus, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers taxés par principe au taux de 30%.

Retrouvez les différences entre une SCI à l’IS ou à l’IR dans notre document de synthèse