Quel type de contrat locatif choisir pour votre activité commerciale ?

Lors d'une location pour une activité commerciale, le contrat établi entre le propriétaire et le locataire peut prendre différentes formes en fonction des conditions souhaitées (contenu, durée, fin du contrat…). Nous vous proposons de découvrir 3 possibilités de contrat de location : le bail commercial, le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire. En fonction de votre situation, vous pourrez choisir quel est le contrat le plus adéquat.

 

Le bail commercial

Quelles sont les conditions du contrat ?

Un bail commercial est conclu uniquement lorsqu'un local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Pour exercer toute autre activité, les parties peuvent conclure un bail "tous commerces".

Quel contenu prévoir dans le bail commercial ?

• La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail
• Une annexe récapitulant les travaux réalisés avec leur coût sur les trois dernières années et les travaux à prévoir avec un budget sur les trois années à venir
• L’annexe environnementale (dite annexe verte) pour les surfaces de plus de 2 000m²

Le bailleur doit aussi annexer trois diagnostics techniques au contrat de location : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Le diagnostic amiante
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans au minimum, selon les conditions suivantes :

• Le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
• Le bailleur doit payer une indemnité d'éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial.
• Le locataire peut donner congé à la fin d'une période de 3 ans. Toutefois, une clause peut l'interdire pour les baux de plus de 9 ans. Pour résilier le contrat, le locataire doit présenter son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Bon à savoir : Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi : soit en présence et à l'amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

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Le bail dérogatoire

Quelles sont les conditions du contrat ?

Un bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux. Un bailleur peut conclure un bail dérogatoire, ou même plusieurs avec le même locataire, à condition de remplir les trois conditions suivantes :

• Leur durée totale ne doit pas dépasser 3 ans
• Le bailleur et le locataire ont manifesté leur intention de ne pas être soumis au statut de baux commerciaux en insérant une clause dans le contrat
• Le bail est conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire

Quel contenu prévoir dans le bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire n'est pas soumis à une forme particulière d'écrit. Le bailleur et le locataire bénéficient d'une liberté contractuelle et peuvent y insérer les clauses spécifiques correspondant à leurs besoins. Toutefois certaines mentions et documents restent obligatoires :

• La durée
• L'état des lieux
• La clause de non-application des règles de baux commerciaux
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Le diagnostic amiante
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Quelle est la durée du bail dérogatoire ?

Le contrat de bail est limité à 3 ans, sans minimum de durée. Il est possible de conclure des baux de courte durée successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux.

Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.

Bon à savoir : Le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou de l'indemnité d’éviction. Le locataire peut prendre congé à la fin du bail dérogatoire ou signer un nouveau contrat de bail. Si le bail a duré trois ans, le nouveau contrat de bail signé devra respecter les règles applicables en matière de baux commerciaux.

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La convention d'occupation précaire

Quelles sont les conditions du contrat ?

La convention d'occupation est un contrat qui permet de déroger aux régimes des baux. Le propriétaire octroie un droit d'occupation à un preneur en contrepartie d'une compensation financière. Quelle que soit sa durée, la convention doit être motivée par des circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties. Pour être valide la convention d'occupation doit répondre aux conditions suivantes : 

• Une précarité objective : la convention d'occupation précaire doit résulter d'une situation précaire objective existante au moment de la signature du contrat
• Une contrepartie financière modique :  cette condition permet de qualifier le contrat de convention d'occupation précaire

Bon à savoir : La convention d’occupation précaire découle principalement de la pratique et de la jurisprudence. Toutefois, des dispositions légales lui sont désormais appliquées. Il s’agit des articles 1709 et suivants du Code Civil. Un écrit est ainsi recommandé afin de pouvoir rapporter la preuve de l’objectivité de la précarité.

Quelle est la durée durée d’une convention d'occupation précaire ?

Sa durée est en principe déterminée par la survenance d'un évènement certain. Il est d’usage que l'occupation doit être brève, qu'il s'agisse d'un bail meublé ou non.

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