Renouvellement du bail commercial : quels sont les différents cas ?

Le bail commercial est un engagement entre un bailleur et un locataire, pour une durée minimale de 9 ans. Cette échéance est primordiale puisqu’à l’issue de ce délai, chacune des parties peut choisir ou non de renouveler le bail. En fonction de votre choix, retrouvez les démarches spécifiques et délais à respecter.

Pour en savoir plus sur les modalités de renouvellement d’un bail commercial,

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Quel est le droit au renouvellement du bail commercial ?

La durée du contrat de bail ne peut être inférieure à neuf années. À l’arrivée du terme du contrat, le locataire, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail.

Toute clause contraire qui viendrait faire échec au droit de renouvellement du bail est réputée non-écrite et donc ne peut être appliquée.

Quelles conditions pour un droit au renouvellement ?

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le locataire doit respecter les conditions suivantes :

• Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux depuis au moins 3 ans.
• Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
• Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

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Bail commercial : quels sont les cas de renouvellement possibles ?

Renouvellement par le bailleur

À l’arrivée du terme, le bailleur peut proposer une offre de renouvellement du bail, six mois avant la date d’expiration de ce dernier, par acte extra-judiciaire. Dans ce cas, il fixe les modalités applicables au nouveau bail que le locataire peut soit accepter, soit refuser.

Lorsque le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, le locataire a alors 3 choix :

• Accepter le renouvellement et le nouveau loyer.
• Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer : dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent décider à l’amiable du montant du loyer (sans accord amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation).
• Refuser l’offre de renouvellement.

Renouvellement par le locataire

Dans les 6 mois avant la fin du bail, si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail ou de donner congé. Le locataire peut faire la demande par acte d’huissier ou par LRAR.

Le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois et reste libre d’accepter ou de refuser le renouvellement du bail. Si aucune réponse n’intervient, le bailleur est considéré comme ayant accepté le renouvellement.

La durée du bail renouvelé par le bailleur ou le locataire est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Renouvellement par Tacite Reconduction

Les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement du bailleur ou du locataire.

À défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat :

• La prolongation tacite du bail n’entraîne pas la rédaction d’un nouveau bail : le contrat est simplement prolongé pour une durée indéterminée.
• Par conséquent, les parties sont tenues d’appliquer les clauses prévues dans le contrat de bail initialement conclu (dont notamment le loyer qui demeure inchangé).

Il reste cependant possible pour les parties de mettre fin à tout moment au bail en respectant le préavis de six mois. De plus si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra procéder à un déplafonnement de loyer.

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Bail commercial : quels sont les cas de non renouvellement possibles ?

Congé sans offre de renouvellement du bail par le bailleur

À l’arrivée du terme, le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement, six mois avant la date d’expiration de ce dernier, par acte extrajudiciaire. Le bailleur devra préciser les motifs pour lesquels le congé est donné, afin de ne pas encourir la nullité et devra verser une indemnité compensatrice appelée indemnité d’éviction, sauf à démontrer un motif légitime pour le refus de renouvellement.

De son coté le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Droit de reprise

Le bailleur a également la faculté de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale ou à la fin du bail en exerçant son droit de reprise pour :

• Construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant.
• Réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage.
• Transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.
• Exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière pour insalubrité et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Non renouvellement du bail par le locataire

Le locataire a également la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ou à la fin du bail, au moins six mois à l’avance, par LRAR ou par acte extrajudiciaire.

Bon à savoir : le locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment en cours de bail.

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